恋爱期间共同出资购房款项性质认定

引言：李某和张某在恋爱期间共同出资购房，后因双方分手产生案涉房屋分割纠纷，历经近七年，经过一审、二审、再审、最高院依职权再审。最高院就此案裁判观点对下级法院处理类案具有重要的参考价值和借鉴意义。笔者有幸参与办理本案，现整理本案案情和法院的裁判理由，以嗜读者。

一、基本案情

李某和张某曾系恋爱关系，李某未取得北京市商品房购房资格。

2012年6月（恋爱期间），张某与路某（案外人，卖方）及北京某房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋买卖居间合同》，以张某名义购买了北京市东城区×号院×号楼×室房屋（以下简称涉案房屋），该房建筑面积99.04平方米，房屋总价款人民币380万元、居间费4.3万元、各种税费共计20.25万元。

房屋居间买卖合同约定买方于签约当日支付定金30万元，合同签订当日李某支付居间费4.3万元，并向路某通过银行转账支付购房款定金20万元。

同日，张某在北京银行东直门外支行办理了北京银行借记卡。

2012年6月27日，张某北京银行借记卡收到了两笔汇款金额为100万元和150万元（此笔款项为李某之父汇来的房款，备注房款）。

2012年6月28日，李某向路某转账支付购房款2297500元，其余款项20.25万元用于支付各项税费。

2012年6月30日，李某转账向路某支付购房款197310元。

2012年7月2日，张某向银行贷款100万元，贷款期限为360个月。同日，涉案房屋登记在张某名下。

经法庭询问，李某、张某均认可购房时为恋爱关系，双方均认可案涉诉讼时已解除恋爱关系。

二、共有纠纷

李某提出诉请要求确认李某为北京市东城区×号院×号楼×室房屋共有权人。

北京市东城区人民法院审理后认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，无法提供证据的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据现已查明的事实，李某向路某支付购房定金人民币20万元，支付购房款人民币197310元，并向居间方支付居间费4.3万元。张某称上述三笔款项系李某代为张某所支付，对此，李某不予认可，张某亦未提供证据予以证实，故张某该主张本院不予采信。李某之父向张某转账人民币150万元，在转账时备注为"房款"，转账时间为2012年6月28日，与李某向路某支付房款时间相契合，故李某所提该笔款项系购房款的主张，本院予以采信。现张某称该笔款项系李某之父对张某的赠与，但未能提供充分的证据予以证明，故张某该主张，本院不予认可。购买涉诉房屋时，李某、张某尚处恋爱期间，并有结婚意向，二人共同出资购买涉诉房屋，虽涉诉房屋产权登记在张某一人名下，仍应认定涉诉房屋由李某、张某共同所有。但由于李某未取得北京市购房资格，无法成为涉诉房屋所有权人，故李某要求确认其为涉诉房屋共有权人的诉讼请求，本院不予支持。李某可就出资款及其他权益，另行主张。综上所述，判决驳回李某的诉讼请求。判决作出后，李某、张某均未上诉，判决已生效。

三、婚约财产纠纷

（一）一审

随后，李某提出诉请判令张某按照李某出资购房的出资比例67.16%返还李某购房出资款及相应的增值收益。

在本案审理过程中，李某申请对涉案房屋的市场价值进行评估，北京某房地产土地评估有限公司作出评估报告，确认涉案房屋按照毛坯房标准评估价值为1016.13万元。

北京市东城区人民法院审理后认为，案由应当准确反映案件所涉及的民事法律关系的性质，本案李某以共有物分割纠纷案由进行诉讼，但生效裁判文书驳回了确认其为涉案房屋共有权人的诉讼请求，故本院认为该案由不当。鉴于生效的裁判文书明确表明李某、张某基于恋爱关系，为结婚共同出资购买涉案房屋，该房屋应认定为由李某、张某共同所有，但因李某未取得北京市购房资格，才判决驳回李某要求确认其为涉案房屋共有权人的诉讼请求，故本案涉及的法律关系实质为共有纠纷。公民的合法财产受法律保护，且生效的裁判文书明确李某可就出资款及其他权益，另行主张。根据已经查明的事实及生效裁判文书认定李某针对购买房屋共出资204.031万元（含中介费4.3万元，李某自愿按照204万元作为基数进行计算），张某虽对李某向中介交纳的房屋定金10万元不予认可，但根据买卖合同约定的定金数额、李某之父的转款情况、张某未提供证据证明其额外给付定金等情况，可认定上述款项确为李某出资。李某自行支付中介费，本院视为其自愿负担。鉴于税费为购房所发生的合理费用，李某、张某在恋爱期间，出于结婚目的共同出资购买涉案房屋，故购房所需的该笔费用应由双方共担。鉴于税费、中介费均系一次性支出，不因房屋的价值变化而发生变化，故李某主张与上述费用对应的增值收益，本院不予支持。综上，本院依法确认李某在购房款中的出资额为189.575万元，鉴于购房款总额为380万元，则李某购房出资比例为49.888%。张某未提交充分证据证明李某出资购房系基于与张某间存在赠与或债务关系，故本院对其上述答辩意见，不予采信。李某要求张某按照李某出资购房的出资比例返还李某购房出资款及相应的增值收益，本院认为于法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零四条之规定，判决张某于本判决生效后30日内返还李某购房出资款及相应的增值收益共计506.93万元。

（二）二审

张某不服一审判决上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回李某的全部诉讼请求。

北京市第二中级人民法院审理后认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张某上诉称李某的出资系其向李某的借款，但根据查明的事实，李某之父向张某转账时明确备注款项性质为“房款”，李某并无向张某出借的意思表示，张某亦未开具借条或进行还款的意思表示，双方并不存在债务关系，故本院对张某的该项上诉意见不予采纳。

李某与张某以结婚为目的共同出资购买了涉案的房屋，因李某未取得北京市购房资格，涉案房屋产权登记在张某的名下，生效的文书已经认定李某可就其出资及其他权益主张权利。原审法院根据李某在购房款中的出资额认定李某购房出资比例，并无不当，本院予以确认。李某要求张某按照李某出资购房的出资比例返还李某购房出资款及相应的增值收益，于法有据，本院予以支持。

综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。

（三）再审

张某不服二审判决向北京市高级人民法院申请再审。

北京市高级人民法院审理后认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李某之父向张某转账时备注款项性质为“房款”，张某未出具借条或进行还款的意思表示，张某主张涉案款项系债务关系，依据不足。李某和张某以结婚为目的共同出资购买涉案房屋，因李某未取得北京市购房资格，涉案房屋产权登记在张某的名下。生效的民事判决已经认定李某可就其出资及其他权益主张权利，现李某要求张某按照购房出资比例返还出资款及相应的增值收益，于法有据，应予以支持。二审法院依据查明的事实，所作判决并无不当。综上，张某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张某的再审申请。

（四）依职权民事再审

另查明，涉案房屋于2021年1月5日由北京市东城区人民法院依法委托拍卖，拍卖成交价919万元。

最高人民法院再审认为，民事案件案由应当依据当事人诉争的民事法律关系的性质来确定。本案中，根据已经查明的事实，李某与张某自由恋爱并举行订婚仪式。双方父母按照中国传统习俗正式见面商谈李某与张某婚事，李某父亲更是将部分购房款项直接付至张某账户。因此，能够认定双方是以缔结婚姻为目的购买涉案房屋，并有将该房屋作为婚后居所之共同意愿，因该目的未达成而产生财产返还纠纷。双方讼争的民事法律关系性质符合婚约财产纠纷特征，因此，本案案由应为婚约财产纠纷。一、二审法院认定案由不当，本院予以纠正。

关于张某是否应当返还李某已经支付的购房款及相应增值收益的问题。《中华人民共和国民法典》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。订婚虽非法律规定的婚姻成立要件，但目前仍是婚姻缔结过程中一种重要的民间习俗。订婚后的各项财产安排均是以缔结婚姻为最终目的。在双方缔结婚姻的目的无法实现的情況下，一方因此给付的财物，接受方予以返还，符合习惯做法。本案中，房屋在购买后存在自然增值，双方对于该部分增值收益归属争议，当属婚约财产纠纷。基于该类纠纷的法律性质，本案要考量两个方面的因素：一方面，双方系自由恋爱，是以感情为基础，以缔结婚姻、共同生活为目的，而非借婚姻索取财物；另一方面，双方购买涉案房屋的目的是将此作为婚后共同居所，而非房地产投资。因此，双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。据此，本院综合本案上述全部案件事实及理由，酌定由张某返还李某350万元。

综上，依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院二审民事判决及北京市东城区人民法院一审民事判决；二 、张某于本判决生效后30日内返还李某350万元；三、驳回李某的其他诉讼请求。

（文中均为化名，仅供读者参考。）