堂哥将堂弟的房屋出卖给邻居， 是否构成表见代理

本案系李全伟律师代理的一起民事案件，因案件涉及的情况在日常生活中比较常见，比较贴近生活且具有代表性，现将该案进行分享，共同探讨学习。

案情简介：

原告史某方与被告张某为共用一个宅院的邻居，史某良与史某方系堂兄弟关系。1990年，当地政府为史某方颁发集体土地建设用地使用证一份，证书上登记土地使用者为史某方，宅院坐北朝南。因史某方为孤寡老人，膝下无子女，自2004年开始，史某方便搬到隔壁村的堂哥史某良家中居住至今，由史某良负责其饮食起居。期间自 2016 年始，史某方又办理了养老手续到敬老院居住，但是仍然一直以在史某良家居住为主，在敬老院居住期间，每隔一段时间便回到史某良家中居住一阵子。

2019年2月13日，史某方作为委托人，史某良作为受托人，赵某作为见证人签订委托书一份，内容为：史某方在某镇某村所有一处房产，全权委托史某良处理该房产行为所产生的一切法律后果。当日，史某良作为代理人出具证明一份，内容为：“因史某方所有的座落在某镇某村的房产一处（包括宅基地使用权）已出卖给张某所有，同意将该处房产的所有权属证件变更为买方张某。证明人:史某方（代签），代理人：史某良”，证明上“史某方”的名字为机打，但按有手印。同日，史某良代表史某方与张某签订《房产买卖合同》一份，将涉案房屋以5000元的价格出卖给张某，张某当场交付购房款，史某良向张某出具收到条一张，载明房款已付清，并将案涉的房产证书交给张某。

几年来，史某方对本案买卖行为并未提出任何异议。近年，史某方和张某所在的村庄陆续进行拆迁，2022年1月份，史某方一纸诉状将张某诉至法庭，声称自己并不知情史某良代表自己出卖房屋事宜，主张史某良与张某签订的房屋买卖协议无效，要求张某返还房屋。

争议焦点：

本案的争议焦点是史某良将史某方的房屋出卖给张某是否有效，史某良的行为是否构成表见代理。

所涉证据：

张某为证明自己的主张向法庭提交了如下证据：集体土地建设用地使用证、委托书、证明、《房产买卖合同》、收到条、证人证言。

法院裁判：

对史某方起诉要求确认史某良与张某签订的买卖协议无效及主张张某将案涉宅院返还给史某良的诉讼请求，证据和理由不足，于法无据，本院不予支持。

案件评析：

所谓表见代理，是指行为人虽无代理权而实施代理行为，如果相对人有理由相信其有代理权，该代理行为有效。具体到本案：

（一）史某良是否存在代理权的外观。

表见行为指行为人表现出的其享有代理权的外观或被代理人表现出的授予行为人代理权的行为或语言。史某良持有史某方的委托书、证明等授权代理材料，并持有涉案房产登记证书，且有见证人赵某的见证，张某基于史某良与史某方之间的亲属关系，以及史某良对史某方的扶养关系，在这些整体权利外观下，张某有充分的理由相信史某良具有代理权，该代理行为应为有效。虽然史某方诉称自己从未在协议和收据上签字，也未同意将涉案宅院交由史某良处分，但是通过本案证据来看，张某作为史某方的邻居，对史某良和史某方之间的关系非常了解，加之赵某的见证，张某完全有理由相信史某良具有代理权，对案涉宅院有权处分。

（二）张某作为相对人，是否善意且无过失。

所谓善意，是指相对人不知道或者不应当知道行为人实际上无权代理；所谓无过失，是指相对人的这种不知道不是因为其大意造成的，没有主观上的过失。如果相对人明知或者理应知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止，而仍与行为人签订合同，则不构成表见代理。本案中，史某方长期以在史某良家居住为主，且史某良作为史某方的扶养亲属，依据农村习俗及养老习惯，在史某良出示大量委托手续的情况下，张某不可能想到史某良没有代理权。涉案房屋系多年无人居住的农村老瓦房（价值约5000元），双方商定的涉案房屋价款与市场价值相当，张某依据合同已支付合理对价，不存在损害史某方利益的情形，因此张某主观善意且并无过失。

（三）张某有正当理由相信史某良有代理权时，是否应考虑被代理人史某方本人有无过错。

本案中，史某方声称自己的证件保管不善丢失，才导致史某良具有了代理权的外观，但是史某方与史某良多年居住在一起，事实上是史某方将房产证书交给史某良，给了张某。设立表见代理制度的目的是保护交易的安全性，不至于使没有过失的相对人劳而无获。因此，相对人只要证明自己和无权代理人从事民事法律行为时没有过失，而被代理人本人是否有过失则在所不问。因此，在《民法典》第一百七十二条的规定中，对于行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然以本人名义实施代理行为，只要相对人有理由相信行为人有代理权，代理行为就有效，而无须相对人证明本人具有过错。因此，本案中，不论房屋所有人史某方有无过错，并不影响史某良表见代理的行为后果。

综上所述，因是否构成表见代理发生争议的，相对人应当就无权代理行为存在代理权的外观承担举证责任。被代理人应当就相对人知道行为人行为时没有代理权，且存在无过失承担举证责任。本案中，史某方一直跟随史某良居住生活，本案的在案证据委托书、证明、买卖协议等均能够证明史某良存在具有代理权的权利外观，且史某良将涉案的房产证书交给张某，张某有充分的理由相信史某良具有代理权，因此，史某良的行为构成表见代理。

法律依据：

《民法典》第一百七十二条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

（法学专家智库法学专家律师  李全伟）