以房抵债房产的接受人与买售方的物权认定

案情简介：

原告刘某炯与被告河南某某投资开发有限公司在《以房抵债协议》的基础上签订了《商品房买卖合同》。该合同签订后河南某某投资开发有限公司也向刘某炯交付，刘某炯也一直善意的占有使用该房屋。使用过程中被告杨某军以河南某某投资开发有限公司又将该房屋出卖给他，并在房管部门办理产权登记为由主张刘某炯的商品房买卖合同无效。

这起买卖合同纠纷案，一审及二审法院均判决认定刘某炯与河南某某投资开发有限公司签订的商品房买卖合同因违反法律规定而为无效合同，刘某炯不服向河南省高级人民法院提出申诉，省高院裁定南阳市中级人民法院对此案再审，南阳市中级人民法院对此案再审后作出终审裁判：“确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》有效，被告河南某某投资开发有限公司履行与原告签订的《商品房买卖合同》”。此案目前已得到顺利执行。

案情分析：

①从占有的机能角度分析。刘某炯占有具有排他性，与本权结合时亦获得支配权能；法理上占有人对于其占有之保护权能，可以达到所有人对占有之保护的强度，虽然于债的相对性，债权人地位平等，但占有人刘某炯之权利却具有排他性，与本权结合的占有还具有一定程度的权利归属内容，如得主张权益被损害的不当得利，这样就大大超越了债权权能的范围。债权是相对权，一般仅得向债务人主张；而占有人可以主张所有人对于所有物得主张之权利，具有排他性，可以向任何世人主张，所以从这个角度来说，占有人的权利具有一定对世权的性质。占有具有保护、强化本权的机能，反之本权亦可以强化占有：占有可以表彰本权，具有保护本权的机能，因此买受人可以以其占有保护其债权；且根据占有之强化本权的机能：买受人的占有是基于买受人与出卖人之间的债权，是基于本权的占有，最有权占有。有权占有可以对抗出卖人所有人之物权，买受人之债权由于得到出卖人的交付占有而被强化，但在被申请人同样未取得登记的情况下，仍可因占有强化买受人的债权优先于其他买受人单一的债权。买受人的占有强化了本权，反之本权又强化了占有，形成了一个相辅相成的权利锁链。

②从经济法学的角度分析。根据效率原则的考量，取得占有的买受人已经达到对不动产的支配或控制，双方合同义务最接近履行完毕，此时较未占有房产之买受人之法律关系已处于更为稳定的状态，物权变动亦最接近完成。这种归属的社会总资源最节约且最能发挥物的效益，达到物尽其用。

③从法律物权与事实物权区分的角度分析。房屋出卖人既有真实的移转房屋所有权的意思表示，又有交付房屋占有的行为，由于客观原因没有办理所有权变动登记，但出卖人将标的房屋交付买受人占有，则买受人取得了事实上的权利，可以据此补办登记手续，况且合同约定被申请人也负有给刘某炯办理过户登记的义务。同时，即使由于其他买受人虽与法律物权人（出卖人）有合法的债权关系，但尚未通过不动产登记取得物权(申请人对登记备案已提起行政诉讼)，所以杨某军在物权法中也就没有确定的地位，就不能对抗本案事实权利人刘某炯。

本案刘某炯与被告河南某某投资开发有限公司在《以房抵债协议》的基础上签订了《商品房买卖合同》系在双方债权债务额明确并已确认的情况下达成的以房抵债协议，且债权额确定的基础上双方又签订了规范的商品房买卖合同，该合同签订后被告也向刘某炯交付，原告刘某炯也一直善意的占有使用该房屋，但在使用过程中被告杨某军以被告河南某某投资开发有限公司又将该房屋出卖给杨某军并在房管部门办理产权登记为由主张原告刘某炯的商品房买卖合同无效。本代理人接受委托后始终以双方签订的商品房买卖合同合法有效且善意占有至起诉之日，其房屋所有权应归刘某炯所有为由向人民法院依法维权。

所涉法条及证据：

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中公布的《最高法明确房产纠纷中“一房数卖”合同履行问题》中第14、15条、《民法典总则》第154条、《物权法》第十五条。

证据：19套《商品房买卖合同》及原双方签订的《以房抵债协议》。

案件启示：

最高人民法院民商会纪要的指导意见是本案最终胜诉的依据。

依据2016年11月30日《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中公布的《最高法明确房产纠纷中“一房数卖”合同履行问题》中第十四条“......当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。......”这一规定，一二审法院认定“涉案房屋未告知抵押权人并征得抵押权人的同意，违背了法律的规定，故应为无效合同”属故意错误适用上述法律规定。

（法学专家智库法学专家律师  余和平）