一份来自法院的“租房指南”

《法治周末》记者 孟伟

近年来，随着城市化进程的不断加快，租房成为众多人的主要住房选择。据新华网、自如研究院、中国建设报发布《2023中国城市场长租市场发展蓝皮书》显示，2023年，我国租房人口已突破2.6亿人。

然而，随着租房市场的不断扩大，相关租赁合同纠纷尤为突出，房主、租户和中介机构之间的矛盾也日益凸显，给租赁双方带来了不少困扰。前不久，北京市顺义区人民法院通报了一批涉居住型房屋租赁合同纠纷的典型案例。

通报发布的数据显示，近5年，顺义法院共审理涉居住型房屋租赁合同纠纷案件2370件，其中承租人单方违约纠纷案件数量为1540件，占比近65%；出租人单方违约纠纷案件数量为356件，占比近15%；中介违约纠纷案件数量为427件，约占比18%。

自然损耗不需赔偿

1月28日，在2025年央视蛇年春晚舞台上，沈腾、马丽演绎小品《金龟婿》，沈腾饰演的房东对退租租客百般刁难，地板污渍、桌腿脏污、门上折页老化等都算在租客头上，要求租客赔钱，上演了一场“提灯定损”的故事。

艺术来源于生活，该小品与江西省上饶市一则“提灯定损”新闻非常相似。上饶市玉山县一处自建房的一名租客在退租时遭遇房东拿探照灯逐寸检查。房东在墙壁、床橱柜、门框、板凳等位置逐一贴上黄色标志，之后，列出清单详细计算了需要支付的“损伤补偿”，最后还有一笔2000元的“其他损伤补偿费”，合计一万余元。

租住房屋时什么属于合理使用造成的自然损耗？什么属于人为损坏？一直是租房纠纷中难以绕过的话题。在此次发布的典型案例中也有这类案件的身影。

2020年7月1日，李某与张某签订《北京市房屋租赁合同》，约定李某承租张某位于顺义区的房屋，租期3年，月租金5000元，押一付三，张某提供家具，李某需合理使用，否则承担损坏赔偿责任。2023年6月30日租赁到期交接房屋时，张某以客厅沙发破损、窗帘褪色、地板砖缝隙脏黑为由，拒绝退还押金并要求李某赔偿3000元。李某则认为沙发破损和窗帘褪色是自然老化，地板砖缝隙已尽力清洁，不同意赔偿，要求张某退还押金。双方协商不成，李某诉至法院要求退还押金，张某反诉要求赔偿损失。

经审理查明，沙发破损系李某饲养的宠物将沙发撕咬导致，窗帘不存在任何破损和污垢，但存在褪色，地板砖缝隙是因开发商交房时地砖之间存在正常空隙，一般日常打扫卫生无法清理缝隙污渍。

法院审理认为，李某承租房屋饲养的宠物将沙发撕咬导致破损，应当进行赔偿；窗帘褪色系正常老化导致，属于合理使用范围产生的自然损耗；地板砖缝隙变黑系问题，未发现存在人为损坏或不当使用。故判决李某赔偿张某1500元沙发的损失，张某退还李某押金。

“自然损耗与人为损坏的界限模糊，极易引发争议。”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，实务中可通过租赁期限、物品使用年限、损坏痕迹对比等方法判断。他建议，出租人应留存交房时的照片、视频作为证据，承租人则需注意使用方式符合合同约定。顺义法院提示，若双方各执一词且缺乏直接证据，可引入第三方评估机制，通过专业鉴定明确责任。  

王玉臣强调，在界定合理使用与不合理使用房屋的边界时，需依据租赁合同中约定的用途和使用方式来综合判断，“例如，将居住房屋改作商用、擅自改建房屋结构等属于不合理使用；使用强度、频次明显超过正常范围造成损坏的，也属于不合理使用”。

交付符合使用条件的房屋是房东的义务

《法治周末》记者了解到，就出租人的违约行为而言，主要集中在交付房屋不符合使用条件、存在权利瑕疵、提前收回房屋以及拒不退还全部押金等方面。

“去年租的房子，装修、家具都很新，看起来非常敞亮，我就跟中介签了一年的租赁合同。但搬进去住两晚就开始头晕恶心，到医院也查不出原因，怀疑是甲醛超标。”在北京工作的张垣第一次租房就疑似租到了“串串房”，担心甲醛超标对健康有害，与中介多次协商后换了一套较老的房子。

在现实生活中，像张垣所遭遇的那样，出租人交付的房屋不符合使用条件的情况屡见不鲜。顺义法院发布的“汤某诉翟某租赁合同纠纷案”中，出租人汤某未履行适租义务。

2022年7月11日，汤某与翟某签订《北京市房屋租赁合同》，约定翟某承租汤某位于顺义区的别墅用于居住，租赁期为2022年8月13日至2025年8月12日，汤某需于7月24日前按条件交房，租金每月5万元，押二付三，押金10万元。合同还约定，若交付房屋严重不符约定或影响翟某安全健康，翟某有权单方解约，汤某需按月租金100%的支付违约金。合同签订后，翟某支付10万元押金。7月23日收房时，翟某发现房屋多处墙面潮湿、墙皮脱落、有霉斑且检修口未修复。翟某称看房时屋内有遮挡，未发现问题，汤某解释是为防撞伤。汤某则称墙面曾漏水维修过，但仍存在问题。

翟某认为汤某交付的房屋不符合居住条件，遂诉至法院，要求解除双方的租赁合同，并要求翟某退还押金并支付违约金。汤某则主张双方现状交房，其对房屋状况无任何隐瞒。

经审理，法院认定，汤某负有交付适租房屋的义务，案涉房屋交付时不符合居住条件，汤某构成违约，翟某有权解除合同。因汤某无法证明已告知翟某墙面真实情况，其抗辩不被采信。最终，法院支持翟某的诉讼请求，判决汤某退还押金并支付违约金。

民法典第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”

顺义法院民三庭副庭长叶丽芳表示：出租人负有确保租赁物满足合法使用条件的法定适租义务，一是在租赁物交付时保证交付的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用和收益；二是在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。当出租人违反上述义务时，承租人可以采取要求出租人履行维修义务、减免租金、延长租期或解除合同等救济措施。

王玉臣向记者表示，在确定这类纠纷中出租人的法律责任和赔偿范围时，实践中面临诸多困难。

“确定权利瑕疵的过错主体及范围存在难度，需要考量出租人和承租人对房屋的了解程度、告知义务和审慎义务的履行情况。”王玉臣特别指出，“出租人若明知房屋权属瑕疵仍出租，可能被认定存在恶意，需承担全额赔偿；若因疏忽未告知，则需按过错比例分担损失。”  

选择正规中介机构租赁

近年来，中介机构“高收低租”“长收短付”后卷款跑路的案件频发。顺义法院通报的典型案例显示，某中介公司代理业主出租房屋后失联，导致业主租金“打水漂”，承租人亦被迫搬离，双方均遭受损失。

2018年11月3日，穆某与某中介公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定中介公司代理穆某出租其位于顺义区的房屋，租期为4年（2018年11月4日至2022年11月3日），月租金4200元，按季度支付。合同签订后，中介公司将房屋对外出租并收取预付租金，但仅向穆某支付租金至2022年7月。此后，中介公司未再支付租金且失联，穆某多次催促无果后诉至法院，要求中介公司支付剩余租金并承担违约责任。

法院调查发现，中介公司已人去楼空，承租人也已搬离。经审理，法院认定穆某与中介公司的出租委托代理合同属于租赁合同法律关系，判决中介公司支付剩余未付租金并承担违约责任。

王玉臣分析称，在实践中，中介机构“跑路”后，出租人与承租人的维权策略因中介角色不同而存在差异：“在转租模式下，中介跑路使出租人未收到租金，进而解除合同收回房屋，次承租人无法正常居住，合同目的落空。出租人与次承租人均遭受损失，双方虽都能向中介机构主张权利，但需依据各自与中介签订的租赁合同确定违约责任、赔偿条款等。在代理模式下，中介仅代为收取租金，出租人与承租人直接签订租赁合同。若中介卷款跑路，出租人可向中介追讨租金，但无权收回房屋，否则承租人有权向出租人主张权利。”他建议，出租人和承租人需及时收集合同、付款凭证等证据，并申请财产保全以保障执行。

顺义法院民三庭庭长王晓磊建议：出租人、承租人均应选择证照齐全、信誉良好的正规中介机构租赁房屋，可参考北京房地产中介行业协会定期发布的住房租赁中介机构风险警示名单。出租人选择托管中介机构出租的，尽量缩短付款周期，避免付款周期过长导致自身利益受损后又无法及时追偿。

王玉臣认为，对中介机构的监管还需加强：“当前中介机构准入门槛缺乏细致标准，应结合其经营范围，对资质、人员等方面制定更细致要求，提高准入门槛，加强管理。要进一步落实对中介机构的日常监管和处罚，加强交易资金监管、经营异常调查等工作，建立多部门联动机制，防范中介跑路风险。”

同时，他还指出，“中介与租赁双方存在信息差，还可能发布不实或伪造房屋信息，引发交易风险，但监管和处罚机制不完善。需提高信息透明度，通过各地规范或政策要求及时更新官方中介信息平台，明确公开内容，保证信息同步”。

来源：法治日报·法治周末