农村房屋买卖合同的效力认定

当前国家各项政策严格限制农村宅基地上房屋买卖，尤其禁止本集体外的人员购买农村房屋，这类禁止性规定具体分散在行政规章、地方性法规、各级政府政策文件中，但是对于本集体经济组织之外的人员购买农村房屋的合同效力的认定，法律、法规并无明确规定。

笔者认为，在一审辩论终结前如果买受人身份转换后为本集体成员后，不存在其他无效情形之下，房屋买卖合同应当认定为有效。在国家确定宅基地制度改革试点地区之外发生的农村房屋买卖合同，应认定无效，主要是综合考虑以下因素：

违反法律法规的强制性规定，土地管理法明确规定农村宅基地归农村集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农村房屋买卖虽然仅是对该宅基地上的房屋进行转让，但是实际上也是对宅基地使用权进行了处置，而宅基地属于农民集体所有，应当由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农村房屋的买卖侵害的是全体集体经济组织成员的利益，损害的是社会公共利益。

农村土地性质特殊，要坚持公有制性质不能变。宅基地使用权与本集体的身份关系相联系，是一种给予农民的福利性待遇，是平衡社会分配的一种措施。故此对于农村买卖合同效力应予以保守对待，认定为无效更能保护当前土地政策及农民整体利益。

当前国家对农村房屋买卖整体的政策均是禁止向非本集体成员转让，如确认合同效力为有效的，那么国家相关土地管理政策将归于虚无，无法实现有效行政管理。

但是也需要注意到，无效的认定只是当前阶段性的效力认定，随着社会经济和农村的发展、国家政策的变更，当前农村宅基地、农村土地管理问题已经有了较为明确的走向，死守耕地红线不动摇的前提下，部分农村土地、宅基地市场化流通是大势所趋，也意味着未来在农村房屋买卖合同的效力认定上将有较大变化，甚至更多的争议点。

（2023年10月31日《江苏法治报》丁慧）