逾期交房违约金的诉讼时效认定

预期交房是一个持续过程中，在期房交易中，往往存在交房周期过长的问题，稍不注意就存在“超过诉讼时效主张权利”的情形。为了理顺诉讼时效的概念应用概念，就预期交房违约金中涉及的诉讼时效问题，本文拟通过法条解析的方式，并结合审判实践对该问题分析，以供参考。

案情简介：

 2015年9月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》：合同约定由原告以474143元的价格购买被告名下的X房屋;双方约定的房屋交付期限为2016年10月30日，房屋产权过户登记期限为商品房交付使用后的360天内，即2017年10月25日。该合同系原被告双方的真实意思表示，内容真实、合法有效。合同签订后，原告分2次累计向被告支付了474143元的购房款，原告已经向被告履行了合同约定的全部支付义务。

2020年9月，原告诉至县人民法院称：2015年9月7日，原告与被告签定《商品房买卖合同》，合同约定由原告以474143元的价格购买被告开发的楼盘1号楼1单元801号房屋。合同签订后原告支付了全部购房款，但被告并未按照约定交付房屋、办理房屋过户登记手续。被告应当依法支付预期交房违约金。

一审法院认为：原告的起诉日期为2020年9月25日，从合同约定交房期2016年10月30日的第二天起至2020年9月25日止，距被告违约已超过诉讼时效，故对原告诉求被告支付迟延交房违约金不予支持。因办理产权登记属于行政机关的法定职责，且原告未提供被告方未向产权登记机关提供备案资料的相关证据，故原告诉求被告支付逾期办理房屋过户登记手续违约金无法律依据，不予支持。

判决后原告上诉。

二审法院审理后认为：关于上诉人主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。首先，从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房次日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。否则改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再者，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上，上诉人唐某某与被上诉人固始县某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，系双方真实意思表示，应当受法律保护。被上诉人固始县某某房地产开发有限公司应当按照合同约定忠实履行义务，避免因违约造成其损失的扩大。上诉人唐某某的该项诉讼请求及其理由成立，未过诉讼时效。关于上诉人计算逾期交房违约截止时间问题。经查，被上诉人固始县某某房地产开发有限公司于2020年5月18日向上诉人唐某某邮件“交房通知”一份，同年5月21日唐某某签收该邮件，该日应视为被上诉人固始县某某房地产开发有限公司交付房屋截止日，逾期交房违约金应从该日计算截止时间。本案逾期交房违约金61401.52元（474143元已付房款×1295天逾期天数×1/10000约定比例）。

    案件评析：

首先，权利产生和权利受到侵害是两个不同的概念，《中华人民民法总则》第188条的规定，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算。同时，为了解决如何未约定履行期限债权的权利侵犯问题，即诉讼时效起算点的问题，《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条对此单独作出了规定。具体到本案而言，2016年10月30日只是债权的产生时间，而权利侵犯之日则表现为，上诉人向被上诉人主张逾期交房违约金被上诉人未支付或是被上诉人以明示表示其不支付。

二、诉讼时效的立法目的是为了节约司法资源、实现法的效率价值，就按日计算逾期交房违约金的债权主张习惯而言，要求买受人在违约行为终止之日(交房之日)就每日的违约金单独催要，即不符合诉讼时效的立法目的，也与社会的公序良俗相背离。

三、延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房次日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。否则改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；

最终二审法院根据相关司法解释，严守诉讼时效制度立法目的，明确按日计算违约金系当事人在合同中确定的整体权力，而进行了改判。

法律规定：

《中华人民民法总则》第188条的规定，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算。《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条对此单独作出了规定，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》二十三的规定，约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。

案情启示：

延期交房案件中，经常遇到是否存在超过“诉讼时效”问题。实践中，案件当事人往往会以超过诉讼时效为由，拒绝支付延期交房违约金，那么就存在所谓的“时效争议”。但诉讼时效的立法目的是为了节约司法资源、实现法的效率价值，就按日计算逾期交房违约金的债权主张习惯而言，要求买受人在违约行为终止之日(交房之日)就每日的违约金单独催要，即不符合诉讼时效的立法目的，也与社会的公序良俗相背离。

    （法学专家智库法学专家律师  万红彬）