此“同案”非彼“同案”
案情简介：
原告买受人与被告出卖人签订《XXXX预备买卖协议》，主要约定：买受人购买位于某地某分割产权房屋，总价款 131375 元。签订合同当日，原告支付定金2万元，被告方出具盖有其公章的《收据》一份，并将刷卡单交予原告。后原告陆续向被告支付购房款共计 71850 元。原告缴纳房款之后，被告迟迟不动工，房屋没有按照约定时间完工，被告也没有和原告签订正式的房屋买卖合同。原告后与被告协商退款，被告称可以退还购房款，但是定金不退。协商过程中，被告态度强势，推诿扯皮。后原告委托宋皓律师进行诉讼，要求被告方退还已经缴纳的购房款和定金。庭审中，被告坚称自己没有收到原告的定金。
开庭后，法官释明被告有很多“同案”在该法院，均不支持定金，想要回定金需要另行起诉。宋皓律师向法院申请调查令调查定金的去向，后查明定金收款方确实不是被告，是某房屋销售公司的法定代表人。但是其收取定金的POS机显示的收款主体为被告，原告在被告的售楼处缴纳的费用，原告不知也不可能知道实际收款人。
法院判决：
后在当事人配合下宋皓律师向法院提交了《情况说明》《代理意见》等书面资料并且多次和法官沟通，说明本案和其他所谓的“同案”的区别，本案应当适用民法典所规定的表见代理规定。最终法院支持了原告的所有诉请，判决退还购买款71850元和20000元定金。
案情分析：
本案是典型的商品房买卖合同纠纷案。案件事实非常清楚，被告违约，原告提出解除合同退还房款具有法律依据。被告没有按照预售合同的约定完成商铺施工建设，也没有在约定时间和原告签订正式的买卖合同。被告也自知违约，在原告和其协商退款时，也多次应允退款。但是坚持定金不是自己收取的，不应当退还。双方就定金问题僵持不下，原告才诉讼至法院。
本案争议的焦点是原告所支付的定金能否主张被告退还。庭审中，被告出示了多组证据，其中包括其与房产销售公司签订的合同、代销协议、佣金表等，欲证明自己没有收款，不应当承担退还定金责任。庭审时，法官也告知起诉被告的原告较多，按照“同案类案件同判”的原则，之前的案件没有支持定金。后宋律师申请调查令，查明收款方确实是销售公司的法定代表人，但是其在POS机终端修改名称为被告。原告也自述自己支付定金是在被告售楼处的办公室，工作人员也自称是被告的工作人员，拿到POS机刷卡小票抬头也是被告。宋皓律师认为房地产销售公司和被告的合作原告不知情也不应知情，原告缴纳定金无法辨认收款方的身份以及其和被告的关系。根据证据来看，原告到被告售楼部办公室交款、拿到盖有被告公章的收据、带有被告抬头的刷卡单，足以证明构成表见代理。被告应当承担退还定金的义务，之后再向第三人销售公司追偿。
所涉法条：
第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。
第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
案件启示：
抓住案件的主要矛盾点和问题。本案是典型的商品房买卖合同纠纷，双方对原告买房屋的事实都是认可的，但是争议点是定金是否退，由谁来退的问题。围绕这一问题，积极梳理证据，结合法律规定，以便在开庭及与对方联系的时候做好充分的准备。调解阶段，在对方一直强调定金问题时，不做过多的纠缠和解释，直接要求进入诉讼阶段，开庭时也明确表示被告不同意调解方案，无需浪费时间直接开庭即可。
面对“同案同判”的案件，应当从本案事实出发，为当事人争取利益。由于被告被很多购房者都对其进行了起诉，看似是“同案”、“类案”，但是每个案件还是不相同的。很多购房者缴纳定金后并没有收据，也没有POS机上的刷卡单；有些购房者的POS机刷卡单明确载明是第三方主体。本案中有盖有被告公章的收据、有被告抬头的刷卡单，证据充分。在庭审后，被告又不断补充证据，极力想撇清和定金的关系。律师在银行、拉卡拉公司调取证据，向法庭提交《情况说明》《代理意见》，并且建议当事人配合律师从自身角度和法院沟通。在律师和当事人的努力下，终于打破“同案魔咒“，定金的请求被支持。
（法学专家智库法学专家律师 宋皓）
