通谋以虚假意思表示签订的《存量房屋买卖合同》无效

案情简介：

曾某辉原系北京市丰台区×××1304房产房屋的所有权人。2011年10月17日曾某辉与王某签订《协议书》，约定：因曾某辉本人在银行系统内有不良信用记录，不能贷款，故现委托朋友吴某之妻王某帮助曾某辉贷款。一、曾某辉把他名下丰台区×××1304房产过户到王某名下（实际房产所有权归曾某辉所有）,由王某出面用该房产作抵押贷款，所贷之款交曾某辉使用。二、银行贷款月供由曾某辉负担，按月准时交纳。三、一但房贷还清或准备出售该房产，王某配合完成各种过户手续。四、房贷银行还款卡中的钱款双方不得挪用，只能用于还银行贷款。五、房贷银行卡中必须预存三个月的月供款。六、月供超过1个月不提供资金，王某有权处理房产，所得钱款除归还银行贷款外，余款归曾某辉所有。七、非正常情况下处理房产，王某扣售房全款1%的服务费。八、双方共同遵守协议规定，见证人吴某，魏某锋。当日，曾某辉与王某办理房屋过户手续，房屋所有权转移登记在王某名下。后王某以该房屋向有关部门申请抵押贷款300万元，曾某辉认可使用了其中的50万元，王某对此不予认可。

2013年12月18日、19日王某与北京某某典当有限公司签订《最高额房地产借款合同》《最高额房地产抵押合同》，王某以涉案房屋向北京某某典当有限公司借款250万元，典当期限自2013年12月18日至2014年12月18日。王某自愿将涉案房屋提供抵押担保并办理房产抵押登记手续。双方另向北京市某某公证处办理了具有强制执行力的债权文书公证书。2016年4月15日，原审法院发出（2016）xxxx执字第xxxx号执行通知，通知王某履行生效法律文书确定的义务。

所以，曾某辉到北京市丰台区法院提起诉讼要求确认2011年10月17日曾某辉与王某签订《协议书》签订的协议书为有效协议。

因该《协议书》明确约定实际房产所有权仍归曾某辉所有，所以，在《协议书》有效的情况下，同时出现了一份与房产所有权所有人相矛盾的并且在房管局备案的存量房屋买卖合同，因一处房产，不可能存在一边约定为王某，一边约定为曾某辉的情况，既然关于房产所有人归曾某辉的约定是有效约定，是真实意思表示，那么房管局备案的关于房产所有人归王某的存量房屋买卖协议就应当无效，即不是二人的真实意思表示。

基于上述事实，曾某辉对王某针对该房产的一系列行为不予认可，所以向法院提起确认存量房屋买卖合同无效之诉。

案情分析：

曾某辉与王某签订的《协议书》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，协议应为有效，所以法院依法确认该《协议书》有效。

反观，曾某辉与王某签订的《存量房屋买卖合同》，约定将丰台区莲花池xxxx公寓xxxx号房屋过户到王某名下的真实目的是用该房屋设定抵押，以王某的名义从银行贷款，帮助有不良信用记录的曾某辉获取贷款，双方约定该房产所有权仍归曾某辉所有。

所以，曾某辉与王某签订《存量房屋买卖合同》的行为，属于通谋以虚假意思表示实施的民事法律行为，应认定无效。

最终，法院依法认定该存量房屋买卖合同无效。

所涉证据：

双方当事人陈述；

协议书；

北京市丰台区人民法院（2016）京xxx民初xxxx号民事判决书；

北京市第二中级人民法院（2017）京xx民终xxxx号民事判决书；

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法律依据：

《民法总则》：第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
  以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《合同法》：第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
  法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩盖非法目的；
  （四）损害社会公共利益；
  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《民法典》：第一百四十六条【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
  以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十四条【恶意串通的民事法律行为的效力】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

案例启示：

当事人通过虚假通谋签订的买卖合同是通谋故意而为虚伪意思表示的行为，有悖于当事人的真实意思，应为无效；而被伪装行为所掩盖的隐藏行为则代表行为人和相对人的真实意思，故应当依据隐藏行为的性质本身，对照相应的法律规范来确定合同的效力。

（法学专家智库法学专家律师  杨旭）