合同的解除：关于解除合同的合同

我们大家都知道，从一个人的出生开始，就在法律的保护之中，而涉及最多的就是，我们生活中，几乎所有的事情都会适用到的一个法律关系：合同法律关系。我们的生活中，可以说每一秒钟都离不开合同，这是为什么呢？举个例子来说：我们每天早上一睁眼，就会发现我们住的是通过“房屋买卖合同”或者“租赁合同”所获得居住权的地方；早上第一件事会用到自来水，是我们和自来水公司签订的“用水合同”；当我们用电和做饭的时候，是我们与电力公司签订的“用电合同”，以及与燃气公司签订的“燃气合同”；我们出门看到门口的保安，是因为我们和小区的物业签订了“物业服务合同”；开车出门，是因为我们签订过“汽车买卖合同”，并且经常签订“燃油买卖合同”；我们到公司上班，是因为与公司签订有“劳动合同”；这个公司签订了“商品房租赁合同”来用于办公；同时，我们身边的所有的物品几乎都是我们通过签订合同而获得使用的权利的。通过这个例子来看到我们每天都生活在大量的合同之中。

而合同法律关系，又包括了要约、承诺、成立、生效、履行、终结以及解除等等一系列法律关系。今天，我们只讲关于合同的一小部分：关于“解除”的问题。

一、“解除合同的合同”的性质：普通合同

合同的解除，从上面的陈述上看，好像是合同中最后一部分。如果是这样理解，就是进入到了一个误区，事实上，合同的解除是独立于合同过程的，是全新的、特殊而又普通的合同而已。因为，当我们真正的要去解除合同的时候，同样的要经历该解除合同的要约阶段，合同的承诺阶段，合同的成立阶段，合同生效阶段，合同的履行阶段和最终的履行完毕。换句话说，一个“解除合同的合同”，同样只是一个普通的合同，也是要完成一个普通合同的所有的“生命阶段”。

二、案例说法

今天所引用的案例，就是在房屋买卖关系中，甲地产公司与杨某某签订《房屋买卖合同》。同时，杨某某又与甲地产公司签订《借款合同》，对房屋的首付中的20万进行分期付款。在房屋交付之前，由于杨某某的个人经济原因，向甲地产公司请求解除双方的房屋买卖合同，地产公司经过审核，向杨某某发出了《解除合同通知书》，但是在该通知书中写到：杨某某要配合地产公司解除杨某某向银行进行的房屋抵押贷款，当贷款归还银行之后，该房屋买卖协议解除。

该案件的起因，是由于甲地产公司起诉杨某某，要求杨某某归还20万的借款（因为民间借贷属于实践性合同，民间借贷关系并不成立，潘昊东律师在这里仅对于地产公司发出的《解除合同通知书》的性质来进行分析，并且来分析一下该合同是何时解除的，以及由于该解除通知内容所引发的一系列法律问题。

1.案情简介：该案件是甲房地产公司起诉，要求杨某某归还20万民间借贷，一审、二审法院均支持了房地产公司的请求，判决让杨某某归还民间借贷20万元。

2.法律分析：杨某某拿到生效判决之后，找到我们，我们对该案进行了全面的分析，认为该20万元的民间借贷关系是不成立的，同时，甲地产公司已经在杨某某的口头申请下，向杨某某发出了书面解除合同的通知书，那么该解除通知，一旦送达到了杨某某，双方的解除房屋买卖合同的法律关系就应当立刻生效，在双方房屋买卖合同已经解除的情况下，下面的法律关系是杨某某应当获得甲地产公司退还的全部购房款，这才是正确的法律关系。

进一步的法律分析是这样的：当该“解除房屋买卖合同的合同”，在杨某某向甲地产公司发出要求解除合同的要约的时候，完成了合同的要约阶段；当甲地产公司经过审核，向杨某发出了书面的《解除合同通知书》的时候，完成了该解除合同的承诺阶段；当甲地产公司的解除通知送达到杨某某的时候，双方的解除合同已经成立，并且同时生效。而《解除合同通知书》中内容所述的，当杨某某与甲地产公司以及银行之间的所有的抵押贷款协议全部解除，并履行完毕，是双方对已经成立并生效的解除合同中的合同权利义务的履行行为。当解除合同所约定的，需要履行的权利义务履行完毕之后，那么该解除合同终结。

解除合同中约定的履行行为以及履行完毕终结的条件，不影响双方的解除合同的成立和生效。解除合同一旦生效，立刻启动了解除合同后的而产生的一系列法律问题，那么下面的就应当是双方履行合同的法律关系，即从此刻起，杨某某就已经不再有向地产公司支付首付款的法律义务，而更不可能存在归还因首付款而产生的借款的义务。因此法院应当依法驳回甲地产公司的全部诉讼请求。

通过这个案件，我们可以深刻的了解到合同解除的法律关系，事实上也是一个全新的合同的阶段，它同样的需要要约、承诺、成立、生效、履行、终结的全过程。更不能错误的把合同的解除，当做一个合同的一个过程。       

 (法学专家智库法学专家律师  潘昊东)