“凶宅”在房屋买卖合同纠纷中的认定

案情简介：

2021年3月26日，原告在被告三的居间介绍下，与被告一、被告三分别签订了《郑州市存量房买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》等系列合同，合同主要约定，被告樊某将其房屋以121万元的价格出售给原告，房款支付方式为贷款支付，中介费24570元由原告承担。合同签订当日，原告支付购房款定金5万元，此后原告又经多方筹措陆续支付了23万元的购房款，并办理了93万元的银行按揭贷款，买卖双方于2021年4月26日办理了不动产过户手续。在此过程中，原告应被告三要求共计支付中介费26570元，向税务部门缴纳契税9949.14元、个人所得税39009.58元。原告成功办理银行按揭贷款后，截止目前已经陆续支付了8个月的贷款利息；此外，原告在接收房屋后对房屋进行了装修、保洁，并购买了家具家电等。2022年1月份，原告偶然从邻居处得知，被告女儿（后调查得知系被告樊某的外甥女）曾在2019年从涉案房屋内跳楼自杀，并不幸当场去世。这一消息对原告犹如晴天霹雳，为核实情况，原告又向其他邻居询问，但得到的答复都是一样的。情急之下，原告又找到被告三的工作人员，但经向被告樊某本人核实，最终确定涉案房屋确实发生过住户非正常死亡的情况，属于凶宅。原告一家实在难以接受这一事实，他们无论如何也想象不到这套花费了家庭的全部积蓄所购买的房屋竟然是凶宅。由于无法承受巨大的心理压力，2022年1月22日原告只能举家从涉案房屋内搬出，并开始与被告交涉，主张退还房屋，并要求三被告返还购房款、中介费及其他因购房产生的实际支出，但被告一、二却始终拒绝退还。

案件分析:

1.案件争议焦点、难点：

（1）凶宅的认定。案件委托时关于房屋内发生非正常死亡时间全系委托人从别处打听来的，虽有电话录音，但被告一并未明确承认，没有任何书面或者视频信息；（2）本案诉讼主体的选择。售房者列为被告，自不必多言，中介费是否一并主张退还，因为中介合同关系与本案房屋买卖合同关系不属于同一项法律关系？银行是否列为被告？因为房屋涉及到银行贷款，正常情况下只能银行先解押才能实现过户；     （3）诉讼请求的列举。

2.关于凶宅的相关证据，只能在立案后申请法院出具调查令。

3.关于中介公司是否列为被告的问题。因为在诉讼前的调解中，中介公司也明确告知原告愿意退还中介费，只是需要走诉讼程序，考虑到中介公司对本案案情比较了解，暂且将中介公司一并列为被告。

4.诉讼请求的列举：

（1）涉案房屋在交易时为凶宅属于存在重大瑕疵的情形，因此出售者应当明确告知买房人，否则就构成欺诈行为，根据房屋买卖合同的相对性，我们首先确定了诉讼主体，围绕诉讼主体列举了三大项诉讼请求，即主张合同撤销、返还购房款、赔偿损失；因中介方在此过程中未尽审查义务，存在一定过错，由于基于同一事实，故一并把中介列为被告，除退还中介费外，要求与二被告一并承担损失。

5.关于是否列银行为被告的问题。因为本案房屋存在银行抵押，要求被告重新将房屋过户至其名下，必须要解决银行贷款问题。经过当事人询问，银行表示只要贷款人将贷款还清，银行并不愿意加入到诉讼中。

代理律师经过分析后，未将银行列为被告。

判决结果：

    1.撤销原告与被告樊某签订的两份《郑州市存量房买卖合同》； 2.被告一、二于本判决生效后十日内退还原告购房款 121 万元并支付利息；3.被告一、二于本判决生效后十日内赔偿原告各项损失共计 55358.72 元（其中契税 9949.14 元、个人所得税39009.58 元、装修费 5300 元、保洁费 1100 元）；4.被告一、二于本判决生效后十日内赔偿原告为购房所支出的贷款利息，直至清偿完贷款本息时止；5.原告于本判决生效后十日内将涉案房屋交还被告樊某；6.驳回原告的其他诉讼请求。（诉讼中，我方与中介公司庭外调解，撤回了对中介公司的诉讼请求）

二审庭审争议焦点仍然是凶宅的认定，以及上诉人的行为是否构成欺诈。二审开庭后，上诉人于2022年7月19日主动撤回上诉，当日法院裁定准许撤回上诉。

案涉证据：

证据1：《郑州市存量房买卖合同》《居间服务合同》；

证据2：原告购房款交易凭证、刷卡小票；

证据3：原告手机银行2022年3-4月的房贷还款记录；

证据4：涉案房产不动产权证书；

证据5：民警对于现场人员的询问笔录，该笔录足以还原案发时的详细情况；

证据6：原告支付房屋买卖契税、个人所得税、装修费、保洁费、家具家电订单的转款凭证及刷卡小票等。

相关法律：

根据《民法典》第7条、第8条，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、法规，遵循诚实信用原则，且不得违背公序良俗。

被告未向原告披露涉案房屋内发生过足以影响原告购房真实意愿的非正常死亡事件，其行为构成欺诈。虽然现行法律中没有关于卖方主动披露房屋是否发生过非正常死亡事件的义务的强制性规定，但诚实信用原则、公序良俗原则的作用就在于弥补强行性和禁止性规定之不足，而发生过非正常死亡事件的房屋虽不构成对房屋本身的物质性使用造成障碍，但会影响到社会大众的购买决定以及房屋的市场价值，这是众所周知的，涉案房屋内发生过跳楼事件，符合社会普通民众所接受的非正常死亡的概念，以及社会公众对于发生过非正常死亡房屋的避讳心理。因此，被告一、二有义务对此主动披露，而二被告隐瞒了上述重要信息，导致原告在违背真实意思表示的情况下签订了一些列的房屋买卖业务合同，明显有违诚实信用原则和公序良俗原则，其行为属于沉默型欺诈。

根据《民法典》第148条，原被告签订的房屋买卖业务系列合同应当被撤销。因被告的欺诈行为导致原告购买房屋居住的目的和利益无法实现。

（法学专家智库法学专家律师  魏文君）