公积金制度在进化

公积金的使用途径的确在逐渐增多，提取公积金的便捷程度也在逐步提高，但是公积金制度也仍有一些不尽如人意的地方

《法治周末》记者 肖莎

陈瑶在北京工作快10年了，一直在公司附近租房住，租金从最初的2000元/月增加到了6000多元/月。

今年过年前她看到有新闻提到，北京推出了“提取住房公积金直付房租”（以下简称“直付房租”）业务模式，年后一上班，她就咨询房产中介，她的公积金可不可以直接足额支付房租。

“直付房租”业务是指公积金中心根据缴存人的授权和申请，按月将缴存人可提取的住房公积金从其公积金账户直接划转至试点住房出租机构账户，用于支付房租的提取方式。

但让陈瑶失望的是，目前北京只是在部分城区的部分机构试点该业务。她暂时还无法享受政策利好，只能每月提取2000元公积金。

“刚上班的时候，租房提取公积金的限制条件非常多，后来可以无房租发票提取公积金了，而且每月提取额度也逐渐从1500元提高到了2000元。期待公积金可以有越来越多的使用通道，也期待租房者每个月能提取的公积金额度也能有所调整，毕竟我现在一个月的房租很高，如果能够全额提取公积金，经济压力会小不少。”陈瑶说。

如陈瑶所体会到的，公积金的使用途径的确在逐渐增多，提取公积金的便捷程度也在逐步提高，但是公积金制度也仍有一些不尽如人意的地方。

去年年底的全国住房城乡建设工作会议提出，要有效发挥住房公积金支持作用，着力释放需求，持续用力推动房地产市场止跌回稳。

最近两个月以来，多个城市也应声推出更加便民的公积金政策，在进一步发挥好公积金保障作用的同时，促进房地产市场向好发展。

北京就是在这种背景下发布的《关于开展提取住房公积金直付房租业务试点工作的通知》。

“各地的公积金政策涵盖租房领域、购房领域和资金管理领域，且各地的政策各有特色。”上海易居房地产研究院副院长严跃进将公积金的各项政策工具进行分析和梳理后总结道。

租房领域：

政策集中在直付方式和提取额度上

《法治周末》记者梳理公开资料发现，近期各地出台的租房相关的公积金政策，主要集中在支付方式和提取额度方面，前者以北京为代表，后者以福建省莆田市为代表。

在北京，租住商品房提取公积金按照孰低原则提取，即月提取金额既不得超过月缴存额也不得超过月租金；多子女家庭租房、保租房、公租房提取可按月房租金额提取。如果想要按月租金高额提取公积金，还需要提供租房发票等手续。

同时北京提供了无发票提取公积金的途径，不过租房提取住房公积金只能按月提取，没有按季度提取的选项，无发票租房提取一年内的提取额度上限为24000元，每个月最多到账2000元，这一限额在2023年之前是每个月最多1500元。

北京此次公积金新政则主要是调整公积金支付房租的方式，此前如果租房者想要用公积金直付房租，需先缴纳房租，再提取住房公积金，无法实现随用随提；政策发布后，公积金中心按月将缴存人可提取的住房公积金直付给住房出租机构，缴存人无需先交房租，切实减轻租房成本。

《关于开展提取住房公积金直付房租业务试点工作的通知》提到，租住商品住房的，依据房屋租赁合同备案信息，按实际月租金提取，实际月租金超过月缴存额的，按月缴存额全额提取。

但是值得注意的是，多子女家庭租住商品住房、租住保障性租赁住房、租住公共租赁住房的，依据房屋租赁合同备案信息，可按照实际月租金（不受月缴存额限制）且不超过公积金账户可用余额提取。

不过，目前并不是在北京任何地方租房都可以用公积金直付房租。

《关于开展提取住房公积金直付房租业务试点工作的通知》显示，目前北京只有三家试点机构，即北京保障房中心有限公司、建信住房服务（北京）有限责任公司、北京信富住房租赁有限公司。其中，北京保障房中心有限公司试点项目为：北辰福第项目、富力阳光美园项目。建信住房服务（北京）有限责任公司试点项目为：创业之家项目、寓见未来公寓项目（南中轴项目）、星光视界项目、礼士居项目。北京信富住房租赁有限公司试点项目为：该公司在朝阳、海淀行政区域内运营的商品房租赁住房。

除了北京出台公积金支付房租模式，莆田等地则是把政策调整聚焦在提取额度上。

此前很多年，对于很多无房群体而言，公积金就像一个被封印在罐子里的糖果，只能看不能“吃”，随着政策不断优化，租房者也可享受到公积金的福利。

莆田此次出台的政策一是整体提高租房提取公积金的限额，二是进一步提高多子女家庭的提取额度。

莆田市人民政府的官方网站信息显示，职工家庭在该市行政区域内无自有住房且租赁自住住房的，租房提取限额由每人每月700元提高至每人每月800元。生育、抚养两个及以上子女的职工家庭在该市行政区域内无自有住房且租赁自住住房的，职工租房提取额度由每人每月1000元提高至每人每月1200元。

提高租房提取公积金的上线，近来年一直为业界人士呼吁。58同城CEO姚劲波曾作为全国人大代表提出建议，针对一些大中城市公积金每月提取额度远低于当地房租平均水平的情况，建议进一步灵活提高租房公积金的提取金额上限，使公积金制度在租房领域发挥更大效用。

购房领域：

部分城市阶段性支持公积金代际互助

近期各地出台的购房领域的公积金政策相对较多。比如，湖南省长沙市、山东省济南市、辽宁省大连市等地，都不同程度提高了住房公积金贷款额度，最高额度都提高了几十万元不等，有的城市还把公积金购房的首付比例下调至20%；而广东省深圳市，不仅上调了公积金贷款的额度，还在对首套房支持的基础上，明显加大了对改善型购房的支持。

“公积金首付比例下调、贷款额度提高等方面，已成为各地比较重点的工作。此类工作在2024年已经有所开展，2025年将继续发力，以更好地支持购房者的购房消费行为。同时，部分城市也提出了优惠政策允许叠加使用的导向，这都有助于放大公积金政策效应，为房地产市场的止跌回稳提供更大支持。”严跃进说。

严跃进还发现，有地方在利用政策全方位用足用好公积金资金资源，其中代际互助是比较有新意的。

比如，厦门市出台了一个阶段性支持公积金代际互助的规定：2025年2月1日至2025年12月31日期间，在省内购买自住住房且符合购房提取条件的，购房人父母、子女可申请提取住房公积金支持购房人购房，可提取金额一次性核定。其中，若住房公积金贷款使用率低于90%时，购房提取代际互助，优先提取购房人及其配偶购房时账户余额，购房人及其配偶账户余额不足的方可提取购房人父母、子女购房时账户余额，提取总额不超过本次购房实际支付的总价款或当期的实际费用支出；若住房公积金贷款使用率高于90%（含）时，购房人父母、子女可参与办理该笔住房贷款的委托按月还贷或按年提取报销贷款本息，还贷累计提取总额和购房提取金额合计不超过核定的可提取金额。

莆田市也有类似的政策，莆田市同时要求父母和子女之间进行房屋买卖的不适用这一规定。

“代际互助的做法恰似公积金领域的‘六个钱包’的概念，更好地把存量公积金资金给予盘活，有力支持各地的购房消费行为，客观上提高了购房便捷性。”严跃进补充。

资金管理领域：

“商转公”模式得以更好落地

“商转公”贷款业务，是指购房者在满足一定条件的前提下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。

很多购房人在买房时由于开发商的要求或者二手房房主的要求，只能选择更高利率的商业贷款，近年来，部分城市顺应民意，开始实行“商转公”，但也有的城市出于种种原因暂停“商转公”。

不过出于种种现实情况，有些城市的“商转公”在执行层面频繁被“吐槽”，因为要想申请“商转公”会面临着种种限制条件。

“多个城市对‘商转公’的模式优化，也进一步使得‘商转公’的政策更加务实和更好落地。通过此类政策，有助于回应人民群众对商贷利率成本过高的意见，更好促进存量房贷领域风险的化解。”严跃进说。

比如，在辽宁省沈阳市，自2023年4月1日“商转公”贷款政策实施以来，沈阳虽然已先后3次优化5个贷款申请条件，但在今年之前，沈阳市要求申请人原商业贷款至少偿还3年及以上才可以申请商转公，此次调整后，沈阳对原商贷已偿还年限不作具体要求，不再核查原商贷已偿还期数，符合其他条件就可以办理“商转公”贷款。

在“商转公”实际操作过程中，一个绕不开的话题就是，是否需要购房人先还清商业贷款再改成公积金贷款。

实际情况是，并非所有城市都推出了顺位抵押模式（在该模式下，已办理商业住房贷款的缴存职工，不用结清原商业贷款，可直接将抵押给银行的房产再抵押给公积金中心，办理第二顺位抵押权，中心就可发放公积金贷款。缴存职工在结清原银行贷款后，再注销原商贷银行第一顺位抵押权，中心的第二顺位抵押权将自动升为第一顺位抵押权）。

老家在河南的刘鑫告诉记者，他2018年在郑州市贷款买了一套房，2023年曾经申请过“商转公”，希望能降低房贷压力。但银行要求先还清商贷，才能操作公积金贷款，如果无法自行筹资还款，就得向银行支付一定比例的“过桥费”。《法治周末》记者了解到，每个城市不同银行收取的“过桥费”比例不等，有的银行收取1.5%，有的银行收取3%。

刘鑫因为没有足额资金也不愿意支付“过桥费”，被迫放弃进行“商转公”。他通过打热线电话的方式，建议增加顺位抵押模式。

和刘鑫一样打热线电话的人越来越多之后，2024年6月13日，河南省省直机关住房资金管理中心发布“商转公”提示称，正积极与合作银行及不动产中心对接，会及时出台具体政策，在原实行的商业性个人住房贷款转住房公积金贷款业务模式基础上，增加顺位抵押模式，减轻缴存职工因商业性个人住房贷款所产生的还款压力。

当年9月30日，河南省省直机关住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金部分贷款政策的通知》，明确增加“商转公”“住房公积金直还”模式，同时公布了几家签约银行。

从河南省省直机关住房资金管理中心发布的《关于调整住房公积金部分贷款政策的通知》，可以看到，并非所有的银行都可以操作顺位抵押模式。这也成了多地优化“商转公”政策的抓手之一。

《法治周末》记者看到，今年以来，山东省济宁市、湖南省的长沙市和常德市、吉林省吉林市等地都在对顺位抵押银行进行扩容。